Почему нельзя строить мкр и как окупить кварталы

Про застройку города я пишу много и часто. Чего уж там, в Избранном есть целый раздел про то, как правильно и как нельзя строить. Но там вопрос рассматривается больше с теоретической точки зрения, то есть там всё правильно и верно, но в текущих реалиях так делать сложно. Плюс, как показывают комментарии, неплохо было бы ещё раз напомнить с пояснением как надо и не надо делать.

В этот раз текст будет более приземлённым, основан на реальных событиях, я бы даже сказал. Попытаемся найти выход из текущего гетто и не дать убивать российские города с прицелом на экономику проекта. Для этого мне помогал архитектор Никита Маликов.

Микрорайоны

Этот тип застройки - открытие 20 столетия, от которого большинство стран отказалось в том же веке. Почему?

Если кратко, то нестабильная долгосрочная социальная обстановка. Ле Корбюзье задумывал всё это как новый регламентированный вид жилья для нового стандартного человека, но выяснилось, что люди весьма индивидуальны и часто не живут по заветам архитектора или проектировщика. Отсутствие разделение территории на частную (двор) и публичную (улицу) ухудшало городскую среду, порождало нигилизм и откровенное асоциальное поведение в домах и на ближайшей территории. "Дворы" у мкр, как место для сбора жильцов данного дома, практически отсутствовали, так как весьма сложно понять где этот самый двор - может это соседский или вообще улица?

Кроме того, планировочные решения типа больших расстояния между домов, огромных улиц-дорог и отсутствие улиц как общественных пространств, которые свойственны советско-российской школе, так же негативно влияют на поведение людей - теряется человеческий размер, происходит давление пустоты на человека, из-за чего территорию хочется быстрее покинуть на подсознательном уровне. Отсутствие на первых этажах бизнеса, или вынос дома и, соответственно, первого этажа от тротуара тоже убивает улицу, жители же лишаются пешей доступности до магазинов, банков, парикмахерских и так далее (либо же это делается кустарным методом типа переоформления и реконструкции жилой недвижимости под иные цели).

Всё это суммарно делает так, что зона комфорта человека заканчивается за порогом его квартиры, где внутри всё хорошо чисто-красиво, а в подъезде засрано, лифт не работает, а его машина припаркована на газоне у подъезда, ибо там его жильё, а за порогом - чьё-та другая территория.

Мкр неудачны с точки зрения транспорта и экономики - застройка задумывалась с мыслью, что будущее будет за личным автотранспортом, поэтому внутри мкр сохранялись пешие связи и тихая-спокойная обстановка, а улицы полностью отдавались под автотрафик. К счастью для нас, Ле Корбюзье конкретно ошибся в этом плане, так как город, при всём желании, не переваривает всеобщую автомобилизацию, поэтому весь мир вернулся к человеческим улицам и общественному транспорту. Как ни странно, но низкая сеть улиц в мкр сыграла скорее в отрицательную роль с мкр (хотя цель была хорошей) - весьма сложно сделать что-либо адекватное с транспортом, из-за чего дворы превращаются в дорогу-парковку, а до общественного транспорта идти нужно далеко. Отсутствие смешанной застройки же создаёт адскую миграцию людей в течение дня из мкр утром и вечером обратно, из-за чего районы днём просто вымирают (остаются разве что старики, молодые мамы и школьники), а город встаёт в пробку.

Ещё мкр откровенно невыгодны городу - улицы слишком большие и требуют значительных вливаний в их поддержание, на что часто просто нет денег, а территория застройки, где нет видимых ограничений, не только создаёт нигилизм у людей, но ещё и мешает разделить территорию по собственникам. Хорошо, когда у тебя во всей стране всё общее, и ты знаешь, что за это отвечает государство, но когда у тебя нормальная страна с множеством форм собственности и владельцами, разделение территории мкр превращается в ад. Некоторые, в порыве решить эту проблему, ставят заборы, которые в принципе убивают идею единых пешеходных связей. Хотя, стоит сказать, когда у тебя большой дом и все жильцы - собственники общего имущества, то управление домов тоже превращается в ад (молодцы немцы, которые оставили советские дома под управлением одних собственников).

В конце стоит сделать ещё одну ремарку, сказав, что современные российские мкр часто откровенно хуже советских: этажность больше, из-за чего возникает эффект муравейника, а окружающая территория превращается часто в банальную парковку, где даже двор опасен для людей.

Почему же в России до сих пор строят эти чёртовы микрорайоны в полях, спросите вы? Тут несколько ответов:

так делали всегда, зачем от этого отходить;
строительные нормы, созданные в другой стране и заточенные под потребности совершенно другого времени (цель сдать кв.м., а не создать качественную городскую среду) - по ним сложно строить нормальное современное жильё, либо это дорого;
дома в мкр проще поделить на однушки и студии за счёт планировки.

На последнем остановимся детальнее. Хоть подходы к строительству устарели лет на 50, но застройщики чувствуют рынок. А люди в стране очень бедные, поэтому товар первой необходимости - малые квартиры. Плевать на удобную городскую и социальную среду, ведь покупают именно это, а со стороны государства и города это никак не решается. В итоге появляются дома с 5-10 квартирами на этаже, где соседи элементарно не знают, кто живёт рядом с ними:

Поэтому привет огромным домам-стенкам с 50-100 квартирами на один подъезд, привет муравейникам и гетто. В мире такое сносят, а у нас строят и гордятся:

Почему никто не запретил такую застройку? Ведь несмотря на первичные низкие издержки, в конце концов, это станет социальной и транспортной катастрофой (типичная картина, когда скупой платит дважды). Вопрос скорее риторический, пока никто даже не думал о будущем.

И да, тут не затронут вопрос архитектуры мкр, но знайте, что одинаковое поле панелек очень плохо и тоже формирует отвращение к городу.

Кварталы

Чем хороши кварталы? В них нет проблем, которые свойственны мкр: есть чёткое деление территории (квадрат - самый простой и эффективный метод деления территории в принципе), поэтому нет проблем с собственниками и определением свой-чужой дом-двор. Дома же расположены вдоль улицы, так что активный фасад сохраняется, улица функционирует как общественное пространство, улично-дорожная сеть адекватная (напомню, что улицы не обязательно должны быть местом парковки или для проезда людей на машине).

Кроме того, кварталы полезны тем, что позволяют строить компактно, благодаря чему сохраняется высокая доля пешеходов и велосипедистов, снижается потребность в личных машинах, возможно более продуктивно организовать маршрутную сеть общественного транспорта. Ещё это помогает избегать огромных пустых полей вокруг домов - городская ткань остаётся единым целым. За счёт всего этого, чтобы извлечь одинаковую площадь с одной территории, квартальной застройке потребуется меньшая этажней, чем в случае мкр.

Конечно, это зависит от участка застройки, но чем больше участок - тем меньше получиться сделать этажность. К примеру, с 1 га тяжело понизить этажность - получится 16 этажей в мкр превратить в 13, а с 10 га - в 9 этажей. Но высока вероятность появления торцевых свечек при квартале:

Это если делать дома с большим количеством мелких квартир, если же строить исходя в основном из трёхкомнатных квартир, то там получится больше извлекаемой площади (меньше коридоров), плюс меньше проблем с пожарными проездами и инсоляцией. Извлекаемая площадь вырастает до плюс 25%, так что можно строить 9 этажные кварталы, а если повезёт с землёй - 5 этажные.

Как вы уже наверняка поняли, у жилых домов в кварталах беда с маленькой недвижимостью, так как делать длинные коридоры не получается, поэтому чаще всего планировка заточена именно на большие квартиры, а их, как уже писал ранее, берут неохотно. Если даже получится нарезать множество мелких квартир в небольшом подъезде, то проблема больших угловых квартир останется (либо делать их под видом апартаментов, но в регионах это будет трудно толкнуть).

Помимо этого есть проблема удорожания строительных работ - возрастает площадь фасадов и кровли, плюс подключения к сетям, когда вместо одного или двух домов нужно отдельно тащить коммуникации до 4 или более (а подключение у нас весьма дорогое и трудоёмкое, плюс привет старым нормам).

В итоге, жить в кварталах лучше, но они получаются дороже и менее ликвидными, чем мкр. Конечно, если застройщику повезло с участком (дешёвая большая земля с коммуникациями), то можно сделать приемлемые кварталы с конкурентной ценой, но пока это скорее исключение из правил.

Что делать?

Как вы уже поняли, кварталы хороши, но строить их проблемно. Поэтому надо импровизировать, чтобы получить как можно больше плюсов и меньше проблем. Как правило, извлекаемая площадь в Москве должна составлять примерно 16 тыс с га, в регионах эта цифра может доходить до 18-20 или даже 30 тыс с га. Что же делать? Тут на помощь приходит точечная застройка с имитацией кварталов:

Как видно, это те же самые дома, просто выстроенные в виде кварталов. Иногда по периметру может идти торговая или иная вставка, которая окончательно "закроет" квадрат, но чаще они не закрываются полностью:

При таком раскладе получается делать самую популярную планировку без сильного удорожания проекта, формировать улицы и иметь комфортные собственные дворы:

Проблема возникает с парковкой, так как дворы становятся не такими уж привлекательными для захламления (а в Москве вообще всё чаще это дворы без машин), улицы превращать в парковки тоже не хочется, но подземные паркинги чаще всего не окупаются вне столицы и крупных городов. Могло бы спасти введение тотальной платной парковки на улицах или же физическое отсутствие машиномест на улицах и газонах, но на это застройщики пока не пойдут. Поэтому компромиссный вариант, как бы это ни было жестоко к улицам, подставлять их под удар, сохраняя дворы. Улицы же потом можно будет куда проще спасти.

Да, такой компромиссный вариант не идеален, но пока нужно стремиться именно к этому в массовой застройке городов. Пока же на городском уровне к этому пришла только Москва.