Панельки 1.2: больше дизайна и городской среды
Промышленное домостроение, когда дом делают на заводе и собирают на стройплощадке, позволило вводить быстро и много недорого жилья. Но взамен мы лишились архитектуры и разнообразия - города обросли типовыми домами, а роль архитектора затмил проектировщик со строителем. Так российская архитектура скатилась к расстановке типовых домов в поле согласно снипу. До сих пор мы строим в основном дома, которые устарели ещё в 1980ых годах.
Панельки строят не только у нас, но где-нибудь в Финляндии при этом не отказались от разнообразия. Просто вместо создания типовых домов они перешли к типовым элементам - архитектор собирает дом как ЛЕГО, так создаются интересные и практичные дома при схожих условиях.
В России модернизацией производств и изменением подходов к созданию панельных домов сейчас занимается несколько крупных холдингов, один из них - ПИК. Эта компания решила продавать не квадратные метры, а новый стиль жизни в комфортных условиях для эконом сегмента. На прошлой неделе мне удалось побывать вместе с разработчиком продукта компании в одном из новых комплексов.
Это жилой комплекс на Варшавском шоссе в Москве. Здесь есть один сданный квартал и несколько свечек в процессе строительства. Со слов сотрудника ПИКа, это выглядит круто по сравнению со старыми проектами, но для компании это уже пройденный этап – это лишь модернизация старых серий, сегодня новые проекты создаются по улучшенным технологиям.
Яркая архитектура первых проектов обусловлена маркетингом - при смене руководства и реформировании компании требовалось заявить о себе по-новому. Цель выполнена, но аляповатость останется с городом ещё на долгие годы.
Москва сегодня не согласует микрорайоны, произошёл возврат к кварталам. Это очень хорошо (писал подробнее тут). Всем пришлось играть по новым правилам, хотя и с оговорками. Например, ПИК умеет делать только типовые кварталы примерно 150 на 200 метров - слава стандартизации!
... но город сложнее корпоративных стандартов, тут бывают нетиповые участки. Поэтому до конца от башен и свободного расположения уйти не получается - приходится в сложных местах строить комплексы без дворов в привычном понимании. Кстати, круглое здание - школа, которая будет подарена городу ПИКом (сегодня это обычная практика для России - у муниципалитетов нет денег на это).
Компания стремится уменьшить высоту домов - с квартальной планировкой это в целом возможно при сохранении желаемого количества метров для продажи. Порядка 80% квартала - около 12 этажей, а остальные 20% - башни. Такое разделение помогает сохранить визуальный простор, приятную среду и соблюсти нормы инсоляции. Сказали, что работа над уменьшением этажности активно продолжается. Напомню, что дома выше 9 этажей - человейники с очередями к лифту по утрам и комфортной средой до порога квартиры.
В кварталах создаётся сетка улиц с общественными помещениями на первых этажах:
Обычно за пределами кварталов строится многоуровневая парковка с арендой или правом выкупа места. Места на улице сделаны для кратковременной парковки, но она никак не ограничена - это плохо. Правила должны быть простые: гостевые места для стоянки на час-два, а дальше плата или штраф. Иначе жители будут кидать своё имущество абы как, а гости будут крутиться часами в поисках места.
Собственно сегодня тут всё заставлено машинами - люди будут до последнего пользоваться халявой и не платить за своё имущество. Без стимулирования пока никак. Пешеходные переходы же лучше делать приподнятыми и более рельефными для машин.
Паркинги под домами, как я понял, в принципе делаются, но конкретно здесь гараж отдельностоящий.
Что бывает, когда зовут нормальных специалистов по ландшафту:
Тут нет каких-то суперактивностей, двор просто сделан для комфортного пребывания жителей:
В таком месте приятно устроить пикник с детьми, поработать или посидеть с друзьями. Возможно ли такое при дворе-парковке? Я не думаю.
Разделение пространства происходит домами: публичное - улица, частное - двор. Двор принадлежит жильцам, которые естественно не хотят видеть чужаков, как раз из-за этого в микрорайонах появляются заборы и рушатся связки. Здесь же граница определена домами и нет нужды ходить по дворам. Но заборы на всякий случай поставили, хотя при такой плотности, скорее всего, особого контроля не будет - жильцы не будут помнить друг друга в лицо.
Кризис заставил людей задуматься о перспективе вложенных средств, будет ли их недвижимость окупаться и расти в цене. Плюс самих денег стало меньше - появилась потребность в комфортных окружающих условий, ведь площадь квартир уменьшилась. Всё это благоустройство - гарантия будущего спроса на квартиры и комфортная городская среда. Строить только квадратные метры с асфальтовым морем вокруг становится невыгодно.
Качество работ выше, чем на реконструируемых улицах в центре Москвы, а ведь это окраина - МКАД в километре от этого места.
Это пожарный проезд, но его часть сделана в виде газона с укреплением:
Озеленение разнообразное, а деревья уже взрослые. Хочу напомнить, что это всё ещё эконом жильё! Московский рынок в стагнации, поэтому приходиться привлекать людей качеством и средой.
Двор строящейся свечки: ярко, без деления на двор-улицу, но современно:
Первое большое отличие - нет балконов. Компания не хотела, чтобы жители испортили облик хаотичным остеклением, поэтому попробовала просто не делать балконы, всё равно их чаще всего используют под кладовку. Заодно так дешевле и проще строить. Что ж, квартиры всё равно покупают, хотя курильщики наверняка негодуют.
Проблему кондиционеров решили фальш шкафами:
Решение самое простое и имеет свои минусы:
Навигацию на подъезде плохо видно:
Сами подъезды просматриваемые и двусторонние. За счёт этого повышается безопасность - в таком месте вас не смогут скрытно поджидать жулики:
Если у вас несколько дверей с тамбуром, то лучше ставить домофон с замком в тамбуре после уличной двери. Так люди не будут мёрзнуть или мокнуть в поисках ключей в сумке. Предвижу вопросы про бомжей, но в Тюмени такая схема давно работает и бродяг я там чего-то не видел, зато это в разы удобнее. Хотя есть специальные домофоны с приложением, которые открываются дистанционно при приближении телефона - они решат проблему для хипстеров.
Подъезды без ступенек и высокие. Это дорого - нужно делать нетиповой монолитный этаж, но такое решение окупается, становясь добавочной стоимостью. Сюда бы вошла велокомната или колясочная, но пока место никак не используется.
Покрытие стен выбрали неудачное - его надо постоянно чистить или перекрашивать. В новых домах эту проблему учли за счёт более дорогого покрытия, которое окупится при содержании.
Рассказали, что застройщик активно собирает информацию со своей управляющей компании. Часто получается, что легче и дешевле построить что-то дороже, но потом экономить на содержании, чем наоборот.
Лифты стандартные, но оформление застройщик делает под себя. Не так дорого, но сохраняется стиль:
Коридор делится на два тамбура с очередными домофонами. Какая-то паранойя:
За счёт доработки серии удалось улучшить квартирографию - тут десятки возможных планировок. Это позволяет эффективнее использовать дом и обеспечить разнообразие квартир. В таких домах меньше шансов получить эффект общаг с социальным расслоением.
Общая кладовка на этаже. В новых проектах кладовые делаются в подвале.
Компания сдаёт квартиры с готовой отделкой - для этого была нанята армия отделочников (при 2млн.кв.м. в год правда нужна армия). У застройщика за счёт масштаба цена ремонта ниже рыночной, а люди за счёт экономии покупают квартиру побольше и въезжают в готовое жильё. Плюс жители не будут слушать перфоратор и узбекский язык в течение пяти лет после сдачи дома, а управляющей компании не придётся чинить лифт после строителей. Ещё тут большие окна:
Это небо и земля по сравнению с проектами пятилетней давности (привет Некрасовке!). Не решены проблемы фасадов, человеческого размера и разнообразия района, но после такого квартала неприятно приезжать в свой дом с железной дверью, парковкой вместо двора и прочими прелестями отказа от излишеств.
Ещё ПИК доказывает, что строить хорошо выгодно. Стандартизация имеет свои минусы, но они подняли планку застройки на новый уровень. Осталось дождаться появления дополнительных типов кварталов с нормальными фасадами и этажностью. Авось лет через 10 Москва догонит Хельсинки по качеству панельных домов.
Как застраивать города Принцип смешанной застройки Немного про точечную застройку Во что нам обойдётся одноэтажная Россия
Почему нельзя строить мкр и как окупить кварталы Будущее микрорайонов или как спасать города Влияние застройки А нужны ли нам дворы?
Застройка в стиле Birdshit Городские площади Так им и надо Подъезд Человека
Человеческий размер Квартирография
Эко-район Стокгольма Амстердам Копенгаген Орестад - новый район Копенгагена