Что делать с первыми этажами

Если почитать комментарии к моим видео и постам про застройку, то наберётся много комментариев про вред магазинов на первых этажах. Получается интересная ситуация: жить на первом этаже неудобно из-за проходящих людей, а бизнес обязательно будет мешать спать и сохранять чистоту всему дому. Где золотая середина, или может вообще начинать дома со второго этажа?

Торговля

Самое типичное использование первого этажа, известное человечеству последние пару тысяч лет:

Многие люди сразу начинают представлять себе бары и кальянные на первых этажах, которые не дадут нормально жить. Такое возможно, но маловероятно: для бизнеса в жилых домах есть нормативы по количеству дыма, шума и даже посадочных мест — в случае нарушений жители замучают предпринимателей проверками и жалобами. Кроме того, город не состоит из одних лишь баров, ночных клубов и заведений китайской кухни с тараканами.

Появление продуктового магазина, пекарни, сбербанка, кофейни, аптеки или парикмахерской на первом этаже намного вероятнее. Это пешая доступность до разных благ и сервисов для жителей, а для пешеходов — комфортная улица и повышение интересности ходьбы. Плюс не забываем про социальный контроль: вероятность тяжёлых преступлений намного ниже на улицах с людьми, а в магазинах работают люди и есть контроль за территорией вокруг.

Магазин, переоборудованный из квартиры, неудобен практически всем: владельцу нужно свернуть горы для оформления жилого помещения в нежилое; у предпринимателя проблемы с планировкой и логистикой; у жителей непонятная активность снизу; покупатели чаще всего вынуждены взбираться по лестнице. Но именно такое случается с типовыми проектами — есть спрос, поэтому предложение терпит неудобства.

Решить всё это можно с помощью проекта с уже заложенным нежилым первым этажом, хорошей вентиляцией, зоной разгрузки, мусорным контейнером и прочими вещами. Неудобства жильцов можно минимизировать, но об этом нужно думать на этапе проекта, а не во время сдачи дома. У ПИКа, например, специальные монолитные первые этажи с высоким потолком и крутыми подъездами, а жилая панельная часть идёт со второго этажа.

В спальном районе спроса на все коммерческие первые этажи не наберётся — там нет нужной плотности в течение дня. Поэтому такие помещения зачастую разбавляют колясочными и велокомнатами.

Юридически можно застраховаться от нежелательного бизнеса с помощью управляющей компании, которая бы выборочно давала согласия на аренду. Но тут вопрос скользкий и называть решение универсальным я бы не стал.

Жильё

Квартиры на первых этажах обычно самые дешёвые, ведь о приватности можно забыть из-за проходящих мимо людей. Поэтому люди не видят солнца — окна зашторены 24 часа в сутки. Иногда это решают буферной зоной, озеленением или подъёмом дома, но убивается комфорт улицы:

В более прогрессивных версиях появляются частные палисадники и отдельные входы в квартиры — неудобства превращаются в повышенный комфорт и снижение стоимости содержания прилегающей территории для жителей. Но есть важный нюанс: такое работает лишь на улицах с небольшим транзитным потоком.

Если у вас огромный дом-муравейник или центральный проспект с большим потоком людей, то пользы от такого решения не будет. Участок просто закроют огромным забором и максимум будут выпускать туда пса побегать — неприятно и для жильцов, и для окружающих.

Парковка

Можно, но вопросы теплопотери, отвода выхлопных газов и безопасности никто не отменял. К тому же убивается комфорт среды — улица превращается в паркинг или пустое пространство.

В эпоху модернизма дворы и улицы часто поднимали на уровень выше, делая на отметке улицы парковку — получалось довольно дорого в строительстве и содержании. От такой концепции отошли в пользу подземных или отдельно стоящих паркингов.

Итого

Одного правильного ответа на этот вопрос нет, нужно искать баланс. Бизнес — хорошее решение для плотного города, центральных улиц и зон вокруг метро или станций электричек. Жильё с участками для жителей подойдёт для окраин и домов в три-пять этажей. Если же у вас вместо первого этажа оказалась парковка, то что-то пошло не так с домом, улицей и районом.