Советский спальник нашего времени
Вопрос жилья и новых районов можно рассматривать с разных сторон, но чаще всего при разборе новых районов я делаю акцент на детали дизайна: двор, улицы, подъезды и фасады. Это те детали, с которыми жители сталкиваются каждый день, их можно потрогать и наглядно показать ошибки с решениями.
Следующий уровень — это планирование, получилось ли у архитекторов реализовать весь потенциал пространства. Это уже чуть сложнее, ведь нужно от масштаба человека перейти на макроуровень и почувствовать себя не просто пользователем места, а уже градостроителем.
Но все эти вопросы объединяются набором ценностей, которые закладывают девелоперы и архитекторы в проект. Например, если есть понимание важности доступной среды для каждого, то в районе не будет лишних ступенек и лестниц, а все необходимые блага будут находиться в пешей доступности. Или же ценность устойчивой стабильности, что район должен эффективно работать на жителей и город в течение поколений — это требует не налажать с дизайном пространства и учитывать новые экономические вводные при проектировании.
В советских массовых районах чаще всего закладывали одну ценность — построить как можно больше жилья для решения текущей задачи, поэтому при смене экономико-политической ситуации эти районы первыми капитально просели: они просто оказались не готовы к новым вводным. Сегодня однотипные панельные спальники — одна из главных проблем России, а ведь у них ещё даже не подошёл срок капремонта.
Новые районы Москвы типа Некрасовки — тоже пример близорукого планирования без закладывания каких-либо ценностей. Сдать и продать как можно больше квадратных метров не должно быть главной смысловой нагрузкой городского развития. Сейчас мы потихоньку приходим к осознаю этого простого факта, но вместо качественных решений пока идёт работа над обёрткой, то есть дизайном.
В общем, давайте отправимся в сторону Новой Москвы и посмотрим район Бунинские луга от ПИКа.
Начнём с самого простого и важного: подъезда. Этим местом пользуются все жители дома как минимум дважды в день. Здесь у нас безбарьерная среда (да-да, это Москва со снегом и холодными зимами!) и стеклянные двери для социальной безопасности:
Из квартиры можно выйти во двор или на улицу, что довольно удобно:
Внутри много пространства, которое толком не используется. Тут можно было бы сделать велокомнату и колясочную, будь хотя бы П-образные стойки, но людям приходиться цеплять велосипеды цепью за батарею. В общем, как-то не очень разумно:
Зато есть навигация у лифта, друзья жильцов и курьеры одобряют!
На самих этажах всё скромно и сдержанно, даже слишком:
Сегодня у людей есть желание иметь свой приватный двор. Это желание очень легко увидеть в тех же советских спальниках, которые стали обрастать заборами. При точечной микрорайонной застройке заборы уродуют район и ломают структуру застройки, хотя желание людей объединиться и самостоятельно заниматься своей придомовой территорией скорее радует. С точки зрения планирования это желание легко решается квартальной застройкой — дом сам формирует закрытый двор, разделяя территорию на общую улицу и приватное пространство для жителей. Здесь это есть:
Это не двор-колодец, здесь точечной расстановкой домов сформировали квартал, а пространство между домами закрыли забором:
Все дворы без машин. Ещё лет 10 назад для покупателей это был скорее минус дома, ведь как бы они тогда парковались прямо у подъезда, но люди и их запросы меняются: сейчас подобное решение стало нормой даже для эконом-класса в Москве.
Благоустройство разнообразное и хорошее. Озеленение многолетнее и разноуровневое, деревья сажают сразу большие:
Двором приятно пользоваться не только собачникам для выгула питомцев или родителям для усыпления ребёнка, а всем жителям: тут можно поработать, устроить пикник, назначить встречу, тихо отдохнуть и так далее.
За счёт большой плотности получается делать крутые вещи доступными каждому — если раскидывать цену на большое число людей, то это всё становится доступнее.
Это пожарный проезд. Да, он может быть в виде укреплённого газона, а не просто кучи асфальта.
В этот момент обычно появляются комментарии, что в квартальной застройке неудобно ходить пешком — нельзя сократить наискосок при необходимости. При больших кварталах действительно ходить не очень удобно и интересно, но та же пешеходность Барселоны считается одной из лучших в мире, хотя там сплошные кварталы. Здесь шаг кварталов 130-150 метров, что хорошо связывает район и создаёт альтернативые маршруты для пешеходов.
Высокая плотность создаёт разнообразие бизнеса на первых этажах. Людям не нужно ехать в торговый центр или другой район ради кофе, туалетной бумаги, ветеринара или ещё чего-либо. Помещения первого этажа специально имеют большие витрины, высокие потолки и подвод коммуникаций, чтобы бизнес спокойно заезжал и не мешал жить людям сверху. Многоэтажки, конечно, не есть хорошо, но нужно понимать их плюсы, об этом подробнее я писал в отчёте из Сеула.
Тут хорошо видно распределение пространства улицы: пешеходам и озеленению отдаётся примерно половина площади, всё остальное идёт на проезд и парковку.
Де-юре это дворовые проезды и собственность жильцов, хотя по факту это улица. Это знатный костыль из-за наших устаревших норм, но даже с ними можно зонировать территорию по-человечески. По идее, жители могут объединиться и закрыть улицу для посторонних — они за неё платят, они её и танцуют. Возможно, это обходят с помощью сервитутного проезда, но тут я не уверен.
Качество мощения, озеленения и прочих деталей приятно удивляет — пока в центре Москвы не могут ровно положить плитку, в Новой Москве с этим проблем не возникает.
Хотя есть вопросы. Например, почему бы не делать приподнятые переходы между тротуарами с одновременным сужением. У пешеходов везде приоритет (это же дворовые проезды), но приподнимать проезжую часть в местах массового прохода людей явно не повредит.
Или сужать перекрёстки, чтобы особо одарённые не преграждали проход:
Города существуют за счёт социальных связей людей, а не дорог или домов (это лишь инструменты), поэтому в наше время качество городов всё чаще определяют именно через удобство улиц, площадей, парков и иных публичных пространств. Считать местные улицы общественными пространствами будет не совсем корректно, а площадей тут нет. Зато есть крутая детская игровая:
Сюда сходятся потоки со всех домов, здесь знакомятся дети и их родители — получается как раз налаживание социальных связей. При этом полностью выпадает молодёжь, одинокие люди и пенсионеры. Детская площадка крутая, но как полноценное общественное пространство она не работает.
Повторюсь ещё раз: площадка — огонь. Она не хуже новой игровой в Парке Горького, хотя сделана за МКАДом:
Лежаки для взрослых, чтобы отдохнуть от детей:
Водная зона с плотинами и всякими механизмами (прямо как в Казани!):
Страшная лазалка для развития ребёнка:
Здесь дети могут учиться через игру, развиваться и социализироваться, она соответствует всем принципам хорошей детской игровой:
Как в новом районе эконом-сегмента смогли поставить такую игровую? Ответа два: здесь не тратились на большой детский городок в каждом дворе и это маркетинговый ход. Застройщики Москвы конкурируют не только ценой и локацией домов, но и удобством: хорошая детская площадка стала весомым аргументом для покупателей. Именно поэтому городок расположен не внутри квартала, а со стороны улицы — его должно видеть как можно больше людей. Хорошо это или плохо — дискуссионный вопрос, ведь в ином случае её вообще могло не быть.
Есть ещё одна площадка, но поменьше. Здесь акцент сдвинут на детей постарше и спорт. Хорошо, что такое есть в районе, но это опять же нельзя назвать полноценным общественным пространством:
Время нашей жизни ограничено, и очень не хочется тратить часы жизни на пробки или долгую дорогу с работы до дома. Поэтому хорошим правилом считается не разрастание города вширь, а плотная и компактная застройка. Здесь уже мимо — район построен в поле:
На окраине застройки есть одна улица, по которой ходят редкие автобусы до метро. Сама улица построена по стандартам загородных трасс: комфортно ехать быстро на машине, рвёт ткань и ухудшает связность района, создаёт много шума и опасная. Такое можно строить в полях, где нет застройки вокруг, но никак не в городе. Это типичная проблема московского стройкомплекса.
Рядом с районом открылись новые станции красной линии, но случилось ожидаемое: они расположены так неудобно, что ими практически не пользуются. До любой станции метро по прямой примерно 2 км: пешком идти долго и неудобно (смотри улицу выше), наземный общественный транспорт тоже не ахти какой хороший, для велосипедов велодорожки есть лишь внутри района — в итоге у людей появляется ежедневная зависимость от автомобиля, который позволяет хоть как-то выезжать во внешний мир. Это приводит к пробкам на улицах и потере нашего драгоценного времени, а внутри района всё упарковано в хлам:
Тотальную запаркованность проездов можно решить с помощью паркинга и платной парковки на улицах. Причём это нужно делать одновременно, иначе паркинг будет стоять полупустым: люди будут пытаться экономить и продолжат кидать машины абы как. Но тут есть проблема с законодательством, как я понимаю — частные операторы не могут штрафовать. Хотя в соседней Латвии или Эстонии подобное спокойно работает.
В итоге мы получаем не комфортный город, где жители могут спокойно ездить к друзьям или по делам в другие части Москвы, а локальный неплохой район и неудобный город за его пределами. За транспортную составляющую тут твёрдая двойка.
Я много ругаюсь на городские службы Москвы, и сложно назвать это чем-то необоснованным. Всё, что вы видели выше, придёт в негодность через два-три года при плохом обслуживании. Чтобы этого не произошло, здесь за всем следит управляющая компания застройщика.
Это и общегородская проблема, и проблема района. Сегодня УК делает свою работу хорошо и недорого, завтра они начнут пинать болт и завышать цену — что делать? В нормальной ситуации жильцы должны иметь возможность сменить компанию, для этого есть рынок и конкуренция, но... каждый квартал — это один адрес и единый фонд. Выше я вспоминал про кварталы Барселоны, где несколько десятков небольших домов и жильцы вполне могут собраться и решить насущные проблемы. Здесь же в каждом доме сотни квартир, жильцы которых вряд ли смогут договориться. Это выгодно застройщику и УК, но в долгосрочной перспективе жильцы могут горько пострадать от этого.
Кто дочитал досюда — большой молодец. Именно из-за этого пункта этот пост называется в честь советских кварталов. При красивом благоустройстве это всё ещё набор одинаковых коробок в поле:
Это панельные дома, что не есть плохо — я показывал новые панельные районы Хельсинки, которые с точки зрения архитектуры и удобства очень крутые. Здесь же смогли сделать оформление фасада приятным, но это Ctrl+C — Ctrl+V. Дома могут различаться этажностью, но форма везде будет одинаковой, от этого хочется вешаться:
Архитекторы молодцы, что приблизили окна и плитку к золотому сечению, вставили ящики для кондиционеров, но это не создаёт разнообразие. Такой квартал можно вставить в другой существующий район и это было бы замечательно, но когда все дома такие — это ужас.
Лишь школы и детские сады как-то вносят разнообразие, но язык не поворачивается назвать это достаточным решением.
Тем более они за забором, ведь у нас безопасность головного мозга:
Это не просто субъективное ощущение человека на улице, это большой риск для района в будущем. Разнообразное жильё для разных категорий людей страхует район от социальных проблем: сегодня есть большой спрос на простое эконом-жильё, завтра из-за демографических или политических колебаний спрос изменится и жильё обесценится — что делать? Поэтому в Европе в рамках одного района и даже квартала строят квартиры и дома разного класса: дом-стенка с дешёвым и простым жильём, дом меньшей этажности с балконами и участками на первых этажах для более состоятельных людей, отдельные таун-хаусы для семейных горожан и так далее. Так сложнее, но это прививка на стабильное будущее района и недвижимости. Тут этого нет совершенно.
Про смешанный характер застройки тоже стоит сказать — его тут нет. Есть лишь торговля на первых этажах и всё. Но другого тут быть и не может из-за транспортных проблем: ни один нормальный предприниматель не перенесёт сюда офисы и другие рабочие места. Это чуть докрученный обычный спальник.
Вам может показаться это надуманной проблемой, но вспомните хрущёвки — они меньше этих домов, но они морально устарели за полвека и сейчас их проще снести, чем переделать. При этом у нас есть дореволюционные дома, которые были востребованы сто лет назад, пятьдесят лет назад и ценятся сегодня. Сможем ли что-нибудь сделать с таким районом в случае новых вводных? Сможем, но только через снос, что вызовет много новых проблем.
При создании новых районов нужно помнить, что мы их строим не на 3-5-10 лет, они строятся на десятилетия. Никто не знает, как изменится наш мир и город за это время, поэтому нужно закладывать гибкие решения — это сложнее и дороже, но это страховка на отсутствие проблем в будущем. Однако же сегодня мы скорее повторяем концептуальные ошибки советского градостроения с новыми материалами.
Эко-район Стокгольма Амстердам Копенгаген Орестад – новый район Копенгагена
Мюнхен Берлин-Кёпеник Варшава Хельсинки
