Чем больше строить, тем лучше будет? Не факт.

Про ужас российских новострок и особенно новых районов в поле написано и сказано очень много. В последнее время в поездках я даже не заглядываю на окраины — почти везде ситуация катастрофичная.

Убогость новых районов можно объяснить по-разному: застой отрасли, устаревшие нормативы, жадность бизнеса, пофигизм чиновников и так далее. Но ноги всего этого растут из куда более высокого уровня. Так уж вышло, что абсолютно любое новое жильё автоматически считается хорошим, ведь оно направлено на реализацию указов Путина.

Первый нацпроект доступного жилья был запущен в 2006 году, тогда планировали сдать 80 млн кв. м. к 2010 году. Этот показатель был достигнут лишь в 2014 году. В 2018 же KPI был повышен: увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год.

... по итогам 2019-го года сдано 80,3 млн кв. м, что больше, чем сдавалось в последние три года. Но надо понимать, что чудес не бывает. И для того, чтобы обеспечить такой рост, надо решить целый ряд непростых задач. — Марат Хуснуллин

При жёсткой вертикали с начальством спорить не принято, это чревато сменой работы или чем похуже. К счастью, моя карьера не зависит от этого — я могу позволить себе порассуждать. Тем более, из регионов приходят смутные новости относительно этого показателя.

За последний месяц отличился Екатеринбург, там новости относительно строительного рынка и работы мэрии идут почти каждый день: суд отменил требования согласовывать архитектурный облик новостроек, претензии прокуратуры к срокам выдачи разрешений на стройку, оправдание мэрии во благо всего города, а на сладкое — опасения областного минстроя о невыполнении наказа Путина. Может показаться, что это разные процессы, но это не совсем так.

Строительная отрасль — один из китов российской экономики. Тут крутятся большие деньги, делят сферы влияния, задействовано много смежных отраслей и сам ВВП призывает строить больше. Вот только бездумное выполнение количественного показателя превращается в социальную и транспортную катастрофу, города обрастают будущими трущобами — это не нравится руководителям на местах.

Не всё жильё одинаково полезно. Например, однотипный спальный микрорайон с одной дорогой на выезд станет головной болью для всего города, зато красивый дом человеческого масштаба в сложившейся среде раскрутит маятник развития места. У людей есть разные потребности, жильё может закрывать те или иные из них. Если совсем просто, то:

1. Обычная высотка-панелька со студиями даёт крышу над головой, воду, тёплый туалет и комфорт зимой — это первый уровень.
2. Дом без излишеств до 7-9 этажей даёт аналогичное, но ещё запускает процесс добрососедства и формирует устойчивость дома: его проще перестроить в случае реновации или ещё чего.
3. Аналогичный дом, но с уникальными элементами делает всё из п.2, но ещё и создаёт образ уникального места для жизни: уникальной личности — единственный в своём роде дом. Это формирует привязанность к месту жительства.
4. Архитектурная доминанта (не высотная, просто красивая) становится символом города и работает на всех горожан — это уже топчик.

Построить дом — самая простая задача, а вот улучшить город с помощью дома и сделать его успешным в будущем — задача в разы сложнее. Даже простая экономия на материалах в процессе строительства может обернуться огромным ростом затрат на поддержание дома, иногда лучше сначала сделать дороже и экономить потом. Поэтому правильно считать не просто цену квадратного метра после застройщика, а цену жизни всего дома.

Если же говорить дальше, то для устойчивого развития нужна гибкость решений: высотные панельки сложно реновировать, без разнообразной квартирографии дома больше подвержены социальным потрясениям и так далее. Обо всём этом нужно думать ещё на этапе концепции, поэтому в процессе застройки главным должен быть архитектор, а не строитель — первый создаёт, второй исполняет.

В прошлом веке в наших городах уже старались идти простым путём: дешевле, быстрее, больше. Прошло чуть больше полувека, и мы начинаем получать первые плоды — хрущёвки устарели физически и морально, их проще снести. Хуснуллин уже даже говорит о всероссийской реновации. При этом мы имеем дореволюционные дома, архитектуру авангарда и конструктивизма, которая живёт и ценится по сей день. В первом случае был узкий взгляд на проблему, а во втором процессом рулили архитекторы.

Сегодня уровень мышления президента и минстроя всё ещё на уровне СССР второй половины прошлого века: надо дать больше жилья, тогда люди будут жить лучше. Вот только экономика работает не так! Для начала, куча дешёвого жилья снижает стоимость всего жилья в целом — это обесценивает уже построенные дома и вложения людей в недвижку.

Если сегодня всё хорошо и продаётся всё (хотя так далеко не везде), то что будет завтра? У нас об этом думают редко, даже кризис 2008 года не научил думать дальше своего носа. Вот построим мы все миллионы квадратных метров, подойдём к демографической яме и закончится вымирание малых городов за счёт урбанизации больших — что дальше? Остановить строительный каток равноценно отдельному экономическому кризису.

В лучшем случае после первичного насыщения рынка мы напоремся на желание людей иметь что-то лучше квартиры в человейнике, но где взять жильё качественно лучше и что делать с прошлыми миллионами метров?

Хорошее жильё стоит денег, но оно гарантирует нормальное развитие города и сохранность вложенных денег. Сегодня в некоторых регионах застройщики уже подошли к планке строительства по себестоимости, а бедность муниципалитетов подталкивает политиков требовать с бизнеса ещё дороги с садиками.

Последние два года мы отмечаем тенденцию, что в некоторых регионах стоимость продажи ниже себестоимости строительства. Это говорит о плохой экономике девелоперских проектов — маржи либо нет, либо может уйти в минус — РБК

Построить это не так сложно, но это всё пойдёт в цену квадратного метра, но у людей нет средств платить больше. Получается замкнутый круг.

Дешёвое и доступное жильё — два разных показателя. Если народ бедный, то заваливание города дешёвыми коробками не улучшит качественно условия жизни. Зато развитие ипотеки и реформирование рынка аренды вполне может позволить усидеть на двух стульях сразу.

Сейчас многие проблемы ещё не столь актуальны, но с каждым годом ком проблем подступает всё ближе и ближе. У меня есть подозрение, что никто вообще не понимает, что будет после 2024 года со всем этим — это непростительно короткий срок планирования для городов, ведь дома живут по 50-100 и более лет.

Лучше меньше, но вдумчиво, чем потом судорожно исправлять ошибки. Именно поэтому наши новые районы настолько сильно отстают от европейских аналогов.

P.S. Тема застройки тесно связана с борьбой городов за человеческий и социальный капиталы, физическое и ментальное состояние людей, развитие бизнеса и так далее. Здесь я решил не поднимать эти темы — и так вышло много букав.