Как строят новые районы Вены
В поездках по России я почти перестал заезжать в новые районы — практически везде крайне печальная ситуация: мы не строим город, а безрассудно раскидываем коробки среди полей. Исключения встречаются, но крайне редко, про причины такого я тоже рассказывал отдельно.
Давайте же сейчас посмотрим на новые районы одного из лучших городов мира (по версии разных рейтингов) — строят ли в небольшой Австрии человейники с дворами-парковками, или у людей здесь иные ценности и представления о будущем своего города.
Общая информация
Район называется «Зеештадт Асперн» («Озёрный город Асперн»), он находится в 7 км от центра Вены на востоке города. У него интересная планировка: кварталы будут располагаться вокруг озера со станцией метро. Застройка идёт очередями по кругу, за счёт чего после завершения каждой очереди строители смещаются и новые жители почти не контактируют с ними.
Планировать район начали в 2004 году с создания компании Wien 3420 Aspern Development AG — она занимается развитием территории. Это дочернее предприятие экономического агентства Вены, фонда города Вены, федеральной компании по недвижимости и транспортной компании Вены.
Хороший район начинается с правильной организации — здесь собрали всех заинтересованных под одной крышей и дали карт бланш для работы без лишней бюрократии. Дальше эта организация нанимает подрядчиков для разработки мастер плана, сдачи земли застройщикам и так далее. В России подобная схема применяется для проведения крупных мероприятий, но не для застройки.
С 2009 по 2017 год здесь готовили инфраструктуру: рыли озеро, подводили коммуникации, дороги, общественный транспорт и прочее.
Сдать район полностью должны к 2028 году. Здесь будет 10 500 квартир для 20 000 жителей, 15 000 офисных рабочих мест и 5 000 рабочих мест в коммерческих, научных, исследовательских и образовательных учреждениях. Всего район привлёк 5 млрд евро инвестиций. Все документы планирования и стандарты района можно скачать тут.
Транспорт и улицы
В районе уже построены две станции надземного метро и жд станция. Станции метро Aspern Nord и Seestadt были сданы в октябре 2013 года. Первые же дома сдали в сентябре 2014 года. Затем была построена железнодорожная станция Асперн-Норд. Улицы же соединены с автомагистралью A 23.
Станции метро типовые, поэтому посмотрим Seestadt — сейчас она ближе всего к застроенным участкам. Станция надземная и полностью доступна для маломобильных:
Снизу перехватывающая велопарковка:
Здесь же насос и автомат по продаже велосипедных камер. Последнее — что-то новенькое, раньше такого не встречал!
Главная улица района идёт кольцом вокруг озера. Получается, что для пешеходов и велосипедистов путь на другую сторону или до метро прямее и быстрее — так здесь управляют мобильностью, чтобы люди больше ходили.
Кроме того, местные улицы тоже часто закрыты для машин:
Это магистральная улица — здесь всё как положено: островки безопасности, велодорожки, широкие тротуары и деревья. Улица здорового человека.
Если у нас детей учат не играть на дороге, то здесь дороги в жилой зоне делают настолько безопасными, чтобы дети спокойно играли:
Улицы здесь — полноценное общественное пространство. Конечно, деньги с благоустройства они могли бы пустить на закатывание всего и вся в асфальт, но кто бы хотел жить на парковке с шумной улицей под окном? Здесь такое не покупают.
Уличной парковки не очень много, в основном места под домами или в отдельных паркингах. У паркингов первый этаж отдан бизнесу — это хорошо и правильно, во время ходьбы пешеходы не замечают «гараж», и здание используется более эффективно.
Есть даже формат небольших городских площадей:
Школа
Это одна из местных школ. Своим фасадом она выходит на улицу и формирует её:
Был выходной, поэтому всё было закрыто. В будни проход свободный (как и в Нидерландах). Слева видны велопарковки:
Это тот случай, когда зад интереснее переда — здесь идут галереи и небольшие садики:
Я так понимаю, из каждого класса можно выйти на улицу. Снизу беговая дорожка:
Во дворе спортивные площадки. Двором школа выходит на пешеходную площадь, но небольшая оградка всё же есть:
Дома
Тут всё просто и сложно. В основном это среднеэтажные кварталы — здесь высокая плотность застройки, но почти нет высоток. Небольшие кварталы позволяют строить плотно без больших отступов друг от друга, поэтому они эффективнее отдельно стоящих высоток.
Дома разные. Как правило, при планировании город или компания развития сразу закладывает параметры по высоте, квартирам и прочим физическим деталям. Иногда одному и тому же девелоперу не дадут два соседних участка, чтобы он не построил одинаковые дома, или иными средствами закладывают требование архитектурного разнообразия.
Бывают доминанты — это нормально. Прямо у станции метро построили многоэтажку в 24 этажа. Здесь разместили гостиницу, квартиры для посуточной аренды, ресторан, оздоровительные центры, салоны красоты и офисы.
Со стороны озера дома поинтереснее и повыше — здесь формируют панораму района. Кроме того, за счёт парка нет проблем с инсоляцией для других кварталов.
Стройка — это бизнес с чёткой экономикой. Город вкладывает деньги и силы в планирование и инфраструктуру, после чего уже сдаёт землю частным фирмам под проектирование и стройку. Цена сдачи учитывает стройку метро, наведение благоустройства и прочие вещи.
Если в России кусок земли просто дают застройщику и тот сам всё выдумывает исходя из участка, то здесь идёт большая подготовительная работа и застройщик берёт участок с полным комплектом вводных.
В общем, архитектура разная, перепутать свой дом с чужим нереально. При этом назвать каждый дом шедевром нельзя — всё довольно скромно, яркие и интересные дома встречаются изредка.
Да, это дом с ярким фасадом, и он тут специально. Если каждый дом будет пёстрым, то получится вакханалия цветов. Здесь же дом заканчивает перспективу двух улиц и служит доминантой площади, поэтому со стороны улицы он яркий, а со двора — обычный.
Подъезды: просматриваемые и без ступенек. Бонусом идёт велокомната — как я понимаю, они есть почти везде, но здесь она с отдельным входом и просматривается с улицы:
Подъезды выходят на улицу и двор, но со стороны двора можно попасть лишь при наличии ключа:
Сами дворы часто приподняты до второго этажа. Судя по всему, паркинг здесь лишь полуподземный, а чтобы высадить деревья, пришлось завозить грунт:
Вентиляционные киоски лишь прибавляют уверенности в парковке под двором:
Интересно, что все дворы открытые. В них нет каких-то изысков, всё сдержанно, компактно и функционально:
Детские площадки в таких дворах или не делают, или делают для самых маленьких. Причин несколько: это дорого и шумно. Поэтому для тихой игры в песок условия есть, а для всего остального иди на улицу или в парк.
Зато тут помнят, что двор — пространство всех жителей, а не только детей и бабушек. Поэтому можно поваляться в гамаках:
... или устроить обед на улице — условия располагают:
Хочешь свой небольшой сад, но не хочешь ездить каждую пятницу по три часа до дачи? Держи небольшой соседский огород — это почти ничего не стоит, но создаёт добрососедство и новые функции:
Этот огород лишь начинают делать. Ещё тут у квартир на нижнем этаже есть свои выходы во двор и небольшие участки — первые этажи резко перестают быть неликвидом и получают дополнительную добавочную цену при минимальных вложениях!
Со стороны же улицы водосточные трубы вывели поливать палисадник — зачем тратить обычную воду по счётчику, когда есть бесплатная альтернатива?
Пример водоотвода из соседнего двора — в обычной ситуации вода стекает в канаву и уходит в почву сама. Если же канава переполняется, то вода идёт в коллектор через трубу. В итоге поддерживается микроклимат и коммуникации не нагружаются лишний раз:
Парк
Во многих новых проектах парки делают ядром района (например, Базель). Близость природы очень ценится сейчас, а центральная локация делает его одинаково близким для разных концов. Обещаниям в духе «вы купите, а лет через 5 мы построим вам супер-пупер-мега парк» тут не верят. Поэтому для повышения стоимости метров сначала делают парк, а потом строят всё вокруг (привет ЗИЛу в Москве).
Асперн — искусственное озеро, именно оно дало название всему району. В нём, кстати, можно купаться.
Стройка следующей очереди в разгаре. Со строительными кранами есть интересная история: в 2014 году здесь устроили балет строительных кранов — их подсветили, и они двигались под музыку.
Парк довольно простой: много газонов, зелени и детская площадка. Но с учётом плотности вокруг и мощёных общественных пространств в людях здесь проблемы нет:
Кажущаяся простота может обмануть — сделать красиво «как в природе» среди полей стройки крайне сложно. К тому же, благоустройство должно выдерживать внушительную нагрузку от жителей.
Мост — большая смотровая площадка:
Детей на площадке от воды защищает не только оградка, но и высокая трава — маловероятно, что кто-то из детей решит самовольно покинуть горку и помочить ноги:
Но вне площадки вода под ногами:
Пространство под эстакадой метро у парка отдали скейтерам — хорошее решение, чтобы место не маргинализировалось:
Цена
Если говорить о ценах, то на 2017 двушка в 42 кв. м продавалась по цене от 140 000 евро, это 8 700 000 рублей. Трёшка в 55 кв. м. – 9 944 000 р. Не дороже, чем хорошая квартира в нормальном районе в Москве. Говорить о ценах сейчас со скачками сложно, но нужно понимать разницу между ценой за метры и доступностью: квадратный метр может стоить дорого, но жильё может быть доступным за счёт ипотеки и регулирования — это всегда индивидуально от города к городу. Но можно точно сказать, что у района хорошее будущее — здесь не торопятся сдать как можно больше метража в год, а планируют на десятилетия вперёд.
