Дербент: район на свалке, мастер-план и полноценный дизайн-код
В прошлой части мы погуляли от цитадели к морю через древние районы, теперь время посмотреть на современный город и обозначить проблемы. В отличие от большинства городов России, здесь проблемы не отрицают — их осознали и подготовили план по спасению города, который начали воплощать в этом году.
Жилья мало, зато оно плохое
Со строительством в городе бардак, на который накладывается бедность и низкая обеспеченность жильём. Если в среднем по России на 1 человека приходится 25 кв.м., то в Дербенте этот показатель всего 17 кв.м. Кроме того, 67% людей работают в бюджетной сфере, где средняя зарплата 22 т.р., а средняя ставка по ипотеке в городе 55 т.р. В итоге на севере города вырос район в поле из самостроев:
Здесь нет дорог, больниц, школ, магазинов и иной инфраструктуры. Это жители города, которые лишены благ города.
Жильё выстроено вокруг карьера по добыче ракушечника. Сейчас здесь остался один небольшой разрабатываемый участок:
Но проблема не столько в карьере, сколько в свалке мусора — жители города самовольно свозят сюда весь мусор и просто скидывают его в карьер. Удобно: ракушечник сразу идёт на стройку домов вокруг, а строительный и иной мусор скидывают прямо сюда же. Только есть нюанс: люди живут на помоях.
Решая сиюминутные задачи, здесь сами себе отравили жизнь.
Уж лучше парковка под окнами, чем горящая свалка с отравленной почвой.
Город без транспортников
Я впервые в своей практике столкнулся с ситуацией, когда у города нет транспортного ведомства. Ни комитета, ни зама мэра, ни чего-либо ещё. Город на официальном уровне забил на транспорт, и это чувствуется: на улицах адовый адок.
Даже маршрутка здесь — большая редкость. И это в городе на 123 тысячи жителей! Для сравнения посмотрите, как работает транспорт в швейцарском Базеле, который не сильно больше Дербента.
Дербент — это воплощение мечты ряда диванных транспортников, когда всё держится на агрегаторах такси. Вот только в район, который я показывал выше, они часто вообще отказываются ехать: он неблагополучный, там нет нормальных дорог, нет постоянного спроса из-за низкой плотности.
Зачем нужны парки?
В 2015 году у города был юбилей, на который выделили много денег — они пошли на улучшайзинг улиц и парков: поменяли асфальт на плитку, поставили скамейки, колонны и прочие украшательства. Деньги освоили, но качественных улучшений не было. Например, в центральном парке кучу денег спустили на фонари — в итоге получилось поле из торчащих абажуров:
В парке должно быть светло, чтобы люди не ломали ноги и чувствовали себя в безопасности — с этим никто не спорит. Но нельзя оценивать качество проекта количеством фонарей, как это было здесь:
Детская площадка вроде есть, но по факту это имитация заботы о детях:
В итоге парк есть, а людей в нём — нет:
Сейчас эту ситуацию хотят исправить, но без капитальной и дорогой переделки парков — нужно точечными изменениями сделать пространства дружелюбными и интересными для горожан. И здесь пошли правильным путём: спросили жителей!
Я как раз успел попасть на презентацию концепций реконструкции парков. Специалисты вместе с тьюторами и жителями анализировали все парки города, искали проблемы и решения. Такое вовлечение помогает понять, что нужно жителям конкретного района, воспитывает культуру горожанина и ответственное отношение к месту. Люди понимают, что этот парк — часть их зоны комфорта, и чувствуют сопричастность к какой-то большой работе.
В следующем году по проектам жителей и специалистов будут дорабатывать все основные парки города.
Мастер-план
Несколько лет назад в городе почти полностью сменилась команда мэрии. Примерно в то же время у Дербента значительно вырос бюджет после появления «инвестора» — Керимов зарегистрировался в городе, начал платить здесь налоги, а у команды появился политический и финансовый вес нести добро и урбанистику в массы.
Новой команде требовалось видение, куда и как развиваться городу в будущем — это очень важно, потому что можно легко погрязнуть в каждодневной рутине и наделать много ошибок. Генплан для этого не совсем подходит, потому что они почти никогда не реализуются и там крайне формальный подход к городу.
Дербенту была нужна мечта и план действий, а не зонирование города в интересах застройщиков.
Мастер-план отвечал запросам мэрии, поэтому был объявлен международный конкурс, который выиграл консорциум во главе с компанией «Новая земля» — именно они пригласили меня в город посмотреть на вовлечение и оценить ситуацию «до» начала работ.
Документ приняли в 2019 году (сайт мастер-плана). В нём зафиксированы показатели до 2040 года, но конкретный план есть лишь до 2024. Сейчас в городе нормально функционирует лишь центр, в других районах не хватает бизнеса, культурных и офисных возможностей – мастер-план закладывает выравнивание функций в районах.
Закреплён ряд факторов, самый важный – компактный город. Расширение города приведёт к новым тратам на коммуникации, социалку, транспорт и прочие вещи – у города проблемы с текущими районами, глупо предлагать строить школы и канализацию в поле. Поэтому здесь пойдут по пути уплотнения внутри текущих границ, чтобы не распылять силы и средства – это нормальная практика для любого города, который умеет считать свои ресурсы.
Вот только сегодня мэр это понимает и всё нормально, но как сохранить этот показатель после его ухода, чтобы застройщики не пролоббировали отмену правила? Для этого тут придумали интересный ход: по периметру вместе с жителями высадят зелёные стены – это такого рода общественный договор, общество просто не даст срубить высаженные своими руками деревья. К тому же в зелёном поясе сделают парки.
Сейчас у города много пустырей внутри текущих границ — их будут уплотнять по новым нормативам: кварталы 3-8 этажей смешанного жилья и функций. Если говорить про район на свалке в начале поста, то на месте карьера планируют выстроить дома, а на выручку со стройки создать социалку и прочую инфраструктуру полноценного городского района.
Карьер частично используют под парк:
Другой важный проект – туристическая миля: здесь создадут проницаемую единую среду, где будет комфортно жить и создавать бизнес. Этот план уже частично реализуется: построена лестница в магалы, идёт благоустройство бульвара вдоль стен, сносят постройки для прямого маршрута через парк к морю.
В рамках этой же мили планируют оживить заброшенные торговую галерею и депо. Планируется увеличение торгового оборота на 2 млрд рублей.
Финальная точка мили — море. Здесь уже строят очистные сооружения и прокладывают канализацию с запасом под будущие проекты и, в частности, гостиницы. Набережную планируют разделить по группам и целям, от гостиниц на воде до спортивных площадок для жителей.
Важно, что архитекторы со всего мира не просто приехали, сделали красивые картинки и сдали пдфку с мастер-планом городу. Здесь создали проектный офис, который постоянно следит за работой и соотносит все проекты с мастер-планом.
Небольшой факт: в 2019 году отдел архитектуры насчитывал 5 человек и 0 архитекторов, в 2020 году – 20 человек и 11 архитекторов. Плюс город работает с 30 архитектурными бюро, как российскими, так и международными. До 2024 года здесь планируют завершить 70 проектов с общим бюджетом 28 млрд рублей – круто, да?
Дизайн-код
Этот термин успел войти в обиход среди жителей и чиновников многих городов, но обычно им называют лишь регламентацию рекламы. В Дербенте же этот документ будет целиком регулировать внешний вид города, от вида новых зданий до мощения. Сейчас заканчивают разработку дизайн-кода для центра, который разделили на три зоны, для каждой из которой характерны свои приёмы и детали.
Например, дизайн-код для магалов предполагает защиту классического вида домов. С этим есть проблема, так как последние 30 лет плоские крыши города стали обрастать скатными крышами – это дешевле для жителей сейчас, но убивает тысячелетний вид города. Это частная собственность, город не может за свои деньги взять, и сделать как хочет – и это правильно, нужно искать другое решение.
Сначала тут хотели делать налоговые послабления для тех, кто будет делать крышу по регламентам, но при слове «налоги» жители лишь улыбались, плюс это не даст им дополнительных денег на работы. В итоге город будет давать гранты фондам, которые будут помогать желающим сделать крышу согласно дизайн-коду.
В следующем году здесь планируют массовую реконструкцию улиц — дизайн-код задаёт общие требования и требования к деталям:
Типовые приёмы для благоустройства улиц:
Кроме дизайн-кода в разработке пространственный регламент, который закрепит подходы к застройке по высоте и иным габаритам – вставить свечку посреди одноэтажных домов и задним числом согласовать работы уже не получится. Для этого здесь проанализировали всю застройку, выделив ценные здания и потенциальные места для обновления:
Внешний вид тоже будет урегулирован, «я у мамы дизайнер» в центре больше не прокатит:
Другое интересное решение: конструктор дизайн-кода в интернете, где каждый сможет посмотреть разрешения на свой дом и подать документы. Это нужно не только для упрощения работы с бизнесом, но и для прозрачности: будет куда проще объяснять людям, почему у них сносят вывеску или крыльцо, а у соседа не трогают.
Выглядит красиво, но получится ли?
После увиденного возникает простой вопрос: а получится ли? Делать красивые картинки несложно, куда сложнее построить и сделать как на картинках — с этим у нас большие проблемы, поэтому рендерам давно не верят.
Если в Суздале, про который я вам недавно рассказывал, повод и деньги появились за счёт юбилея, то тут более хитрая схема с «инвестором», который контролирует город. Подобные решения – не новинка для России, вместо одного человека инвестором часто является какой-нибудь завод (как в Сатке).
Но в Дербенте пошли правильным и логичным путём: сначала они наняли профессионалов, поняли свои проблемы, приняли принципы и просчитали их на долгосрочную перспективу. После начали принимать нижестоящие документы и реализовывать проекты в их рамках. Проще говоря, они сначала кладут трубы ливнёвки и канализации, а уже после ставят красивые фонари, мостят тротуары и укладывают асфальт – обычно у нас всё происходит наоборот.
Дербент стал для меня приятным открытием, но надо быть реалистом. Здесь за 5 месяцев приняли мастер-план – обычно такие документы разрабатываются минимум год-два, и этот срок взят не с потолка, ведь нужно глубоко подумать и всё осмыслить, по мастер-плану город будет жить десятилетия. А как они будут строить 70 объектов за 4 года, откуда возьмут строителей, прорабов и технику, как контролировать эту армию, если до этого было по несколько проектов в год? Отдельная песня – у города нет дептранса, здесь вообще не занимаются транспортом, как они смогут нормально реконструировать улицы без анализа мобильности?
Схема с меценатом хороша для Дербента сегодня, но срок до 2024 года принят не просто так – сегодня деньги и силы есть, но завтра они могут пропасть так же быстро, как и появились. Никто не отменял уничтоженную муниципальную власть и налоговую несправедливость. Но если у них получится хотя бы на половину осуществить задуманное, то в будущем жители смогут нормально жить без активного участия извне.
Но я всё же хочу закончить на позитивной ноте. Сегодня в Дербенте есть люди, которые готовы менять среду вокруг несмотря на трудности и угрозы – это главное. Это один из немногих примеров города, где мастер-план хоть как-то работает и реализовывается (парки и миля уже идут). Хочется пожелать удачи, а через год увидеть первые результаты работы.
P.S. Я не стал перечислять все бюро и причастных к проектам людей — их очень много, а выборочным упоминанием обидеть не хочется. Можно зайти на сайт мастер-плана в раздел проекты, там всё это есть.
