Эволюция социального жилья
Хочу показать и рассказать вам про новый район Белгорода «Новая жизнь». Он строится как социальное жильё для молодых специалистов. Купить квартиру здесь можно на очень выгодных условиях, но в наличии лишь однушки.
Вот только есть одна проблема: до меня там побывал Илья Варламов и хорошо расписал все минусы и плюсы этого места, я с ним полностью согласен. Хотя, насколько я знаю, ещё до него о подобных опасностях говорили местные и приезжие специалисты — сейчас это скорее район общежитий с хорошим благоустройством. При любой непредвиденной ситуации район легко может превратиться в трущобы, мы за последние полвека уже проходили подобное.
Чтобы не повторяться, я решил показать эволюцию подходов к застройке на этом районе — она тут хорошо прослеживается.
Первые дома
Это два П-дома, которые формируют большой квартал с транзитным проходом и проездом:
Этажность адекватная, но весь дом сделан в едином стиле, а активности максимально затянуты внутрь двора. Даже спортивная площадка — привет шуму и посторонним во дворе.
Фасад из дешёвого керамогранита, криво нарезанного в сложных местах (смотри на окна). Про оформление балконов и ржавую газовую трубу даже писать не хочется. Архитектура вызывает чувство стухшего оливье.
Соседний дом решили сделать «весёленьким». В жизни каждого района появляется дом, на котором отдыхает архитектор:
Благоустройство же совершенно типичное для домов 2000-х годов, но с изюминкой: вместо асфальта — плитка. Функционально ничего не меняется, двор всё ещё проездной, с парковкой, неудобной планировкой и морально устаревшей мебелью. Зато хотя бы понятно, где чей двор.
Вторая версия
В 2018 году, когда я впервые был в Белгороде, их лишь заканчивали строить:
Сейчас же наши пятиэтажки уже заселены:
От кварталов ушли к точечной расстановке домов, без навигации найти нужный дом невозможно. Благо хотя бы номера крупно написали на торцах. Зато ушли и от вентфасада к штукатурке, разнообразия добились с помощью краски с сохранением общего паттерна — мелочь, но приятно.
Отдельно отмечу чёрные рамы окон — это в разы приятнее для взора, чем белый пластик:
Лифтов нет, входные группы просматриваются и с грязесборником, в каждом подъезде колясочная и велокомната на первом этаже.
Плюс точечной расстановки домов — сохранение рельефа. При этом архитекторы даже смогли заложить везде безбарьерную среду, что большая редкость для России:
Не будь здесь рельефа, дома смотрелись бы дико уныло.
Ребёнок на велосипеде, мама с коляской, человек на коляске и любой другой сможет везде проехать самостоятельно, но местами для этого придётся притвориться велосипедистом. Я бы убрал разметку велосипеда — люди сами поделят этот метр асфальта.
Минус свободной расстановки домов — нет понятных границ своего двора. Здесь нет приватного пространства, только публичная территория. Зона ответственности кончается порогом квартиры.
Зато здесь не стали пытаться благоустроить каждый «двор» — у подъездов благоустройство минимальное. Это не значит, что его нет, просто там минимум функций и чего-либо, что требовало бы сложного и дорогого поддержания. У домов только газон, немного деревьев, скамейки, велопарковки и урны. Когда деревья подрастут, станет весьма приятно:
В целом озеленение продумано хорошо и экономично. Высадить нормальный газон, многолетники и взрослые деревья дороже и сложнее, чем просто закидать семенами грунт и ждать 30 лет нормального зелёного каркаса, зато эффект сразу виден. Особенно порадовало укрепление грунта растениями. Года через 3 эффект будет куда заметнее.
За счёт экономии на дворах получилось хорошо сделать несколько общерайонных мест. Культурная зона с амфитеатром (спасибо рельефу!), сценой и экраном. Про шум спрашивал, ответили, что за два года жалоб не было.
Этот экран — наверняка головная боль для управляющей компании, крайне нестандартный элемент для поддержания. Ещё и с авторским правом как-то работать надо. Но факт такой зоны, конечно же, радует.
Здесь же можно поработать (в однушках вряд ли место будет), позагорать или просто поесть с друзьями пиццу:
Большие площадки немного сбоку:
Последняя зона — детская. Тут всё как мы любим: зонирование для разных возрастов, дети сами фантазируют сценарий, нормальный цвет и материалы.
Смущает резиновое покрытие, но при текущей плотности любое другое бы не выдержало.
Песочница ниже уровня тротуара, так что вынесенный песок сам возвращается на место с дождём:
Зона для детей помладше, где можно понять законы физики и улучшить навыки коммуникации — в одиночку ребёнок не перенесёт сам ведро с песком или водой:
Закончим же мы помойками, их убрали в нейтральные и приятные павильоны:
Версия 2,5
Рельеф позволил добавить бизнес на первые этажи. Вход в подъезд с другой стороны, что сохраняет 5 этажей и позволяет сэкономить на лифте.
Тут уже точно понятно, что это улица, а не двор. Активный фасад с магазинами и кафе даёт услуги в шаговой доступности и больше общественной жизни, что делает спальный район чуть более полноценным.
Проблема с лестницами ещё актуальна, на за счёт пожарного проезда (это же он?) доступность среды не страдает:
Версия три
Тут хорошо видно, что ряд планировочных ошибок учли — вернулись к кварталам, стало больше разнообразия квартир и интереснее фасады. Эта очередь только достраивается:
Это не кирпич, при текущей экономике он слишком дорог. Но издалека обман не чувствуется, вблизи тоже не сразу понимаешь. Заодно начали играть расстекловкой:
Со стороны дворов уже знакомый паттерн, но тоже появилось немного кладки:
Дополнительно торцы решили разнообразить рисунками — дёшево и сердито:
Теперь дома формируют двор и улицы, что хорошо — пространство делится на приватную и публичную зоны. У квартир на первом этаже теперь есть свой вход и небольшой участок, для кого-то жильё стало привлекательнее. Кусты должны подрасти и прикрыть палисадники, не нужно будет ставить забор:
Само собой, дворы без машин. Благоустройство в процессе, поэтому не удивляйтесь накрытому грунту и кускам асфальта — тут не всё смонтировано:
Даже на московских улицах не встретишь такого разнообразия в мощении:
Минус кварталов — пришлось выравнивать площадку и убирать естественный рельеф:
Итого
В начале взяли типовой проект, все улучшения закончились на мощении дороги и синей плитке на балконах. Затем случился колоссальный рывок и пересмотр всей архитектурной концепции. Это социальное жильё, денег мало и нужно свести экономику — это смогли сделать и получилось куда лучше, чем в тех же новых районах Петербурга.
В последней версии видно, что удалось глубже пересмотреть концепцию и найти новые решения для недорогого улучшения домов — появилось разнообразие в материалах и квартирографии.
Прогресс — это хорошо. Но разные фасады, хорошее благоустройство и дворы без машин не исправят главного минуса всей концепции — целого района с однушками. Важно не столько построить хорошо, сколько запрограммировать место на устойчивое старение, чтобы не получить бомбу замедленного действия и последующий социальный взрыв.
У места хорошие шансы не скатиться в трущобы за счёт большого числа зон для коммуникаций: у людей есть место знакомиться и общаться, формировать добрососедство и участвовать в жизни района. Во многих других новых районах наших городов единственное подобное место — лифт и помойка.
Но если управляющая компания начнёт халтурить, сменится губернатор, ослабнет внимание к месту и в городе появится район лучше — место почти гарантированно начнёт чахнуть, первым сдохнет большой экран. Если же общее собрание дома решит сменить УК и поставить забор, то вся идея единого пространства сразу умрёт.
Поэтому в мире планируют районы с прицелом на устойчивость: возможность людей самостоятельно управлять своим домом и двором, простое поддержание территории и социальное смещение. Часто в дома сразу закладывают гибкие решения на случай изменения ситуации на рынке: первый этаж может быть и жилым, и коммерческим.
Например, в Нидерландах в новых домах и районах сразу закладывают жильё по социальному найму: в рамках одного дома может быть пентхаус, квартира со своим участком, квартиры с разным набором комнат и социальное жильё. Обычно это 10-30% от общего числа домохозяйств — процент зависит от города и региона, и обычно это именно аренда на льготных условиях.
За счёт такого размазывания получается избегать районов только для богатых или трущоб, а человек при желании может купить жильё получше без смены привычного района. Это позволяет максимально сократить число возможных проблем примерно на следующие полвека. Хотя нужно понимать, что на жизнь города и района влияет огромное количество фактором, шанс деградации можно максимально снизить, но 100% страховки не существует.
